“只要有新房源推出基本就能马上卖完。”“价格很优惠了，折扣也有，但客户还是不多。”这是记者近日在金山新城、惠博路楼盘现场走访的见闻，各区域间市场差异化发展明显。
宏观市场则表现稳定。
据惠州市统计局发布《2019年前三季度惠州经济运行情况》显示，前9月全市销售商品房面积1204.95万平方米，同比增长0.7%，均价10914元/平方米，市场呈现出价稳量稳，稳中微增的行情。而叠加官方数据平台惠民之家公示的10月交易数据，全市1—10月份房源销售面积1353.08万平方米，月均达到135.3万平方米的高位。
关注到各县区组团市场则差异明显，销售房源规模同比涨跌不一，在仲恺上涨38.6%的同时惠阳则出现了25.6%的跌幅。再关注到阶段性的投资规模、商品房开工、竣工和待售面积内容，各区域间还将面临着截然不同的供需基础面，加速供应和去库存将在不同区域出现，这也带来了市场发展的隐患。
如何更有效地发展？多位行业专家均呼唤市场调控精准化、合理化，因地制宜，差异化施策应对不同地区的实际情况，更有效地引导行业的提质发展。与此同时，专家们还指出，调控的精准化还应不断延伸和细化，结合不同地段、不同产品品质和服务统筹考虑，为行业发展注入活力，推动行业高品质发展。
市场销售月均135万平方米
“客户数量相较之前是少了些，但新房源一推出来还是较快卖完。”“价格已经比较优惠了，接下来可能多些折扣吸引客户。”……在近期实地踩盘过程中，一南一北，位于金山新城、惠博路沿线片区的两个楼盘项目售楼人员向记者介绍了各自的销售状况。
随着惠州楼市调控的持续深化发展，对比过去两年的“火热”行情，当前的市场趋于理性。尽管从去年第四季度以来，推售优惠折扣花样变得普及，但多个楼盘项目均表示购房客户减少，房子不再好卖。在市场销售数据统计中，从2019年4月份开始甚至一度出现了4连跌，从4月份的12765套，一直跌至8月份的10621套。
然而，刚刚过去的9月、10月，在全市超60个项目齐齐推售新房源的推动下，全市四区三县两个月新建商品住宅网签规模分别达到：14220套/149.97万平方米、13984套/148.13万平方米，月均接近150万平方米的高位交易值与去年的峰值周期基本持平。
再关注到阶段性的市场表现，据惠州市政府公示的《2019年前三季度惠州经济运行情况》，在前三季度，全市商品房销售面积1204.95万平方米，同比增长0.7%，增幅比上半年上升4.1个百分点。其中，商品住宅销售面积1156万平方米，同比增长2%，增幅比上半年提高6.1个百分点。叠加10月数据可知，全市1—10月销售商品房源面积达到1353.08万平方米，月均销售规模达到135.3万平方米。
在销售金额表现上则达到了1315.11亿元，同比去年同期的1293.27亿元增长1.7%。结合销售面积规模，前三季度惠州房屋销售均价为10914元/平方米，对比上半年11200元/平方米的实时均价水平出现小幅下滑。同比去年同期10807元/平方米的均价则保持着107元/平方米的增幅。
“尽管部分项目或区域的供需环境发生了改变，但从整个城市市场看来，仍然延续着2016年以来的市场高位交易表现。”惠州楼市专家、世联行粤东区域公司董事总经理周玉仁介绍，随着市场调控的持续和深化，惠州房地产市场的基础面是在不断地走向良好的，在量价表现上平稳向好，都保持着稳中有升的局面，这也为后续市场良性发展提供了基础。
周玉仁同时指出，关注到城市的发展潜力，无论是大湾区发展的提速，还是轨道交通、金山新城等城市片区的发展利好，都将有效助力惠州城市功能完善。而这对于房地产市场而言则意味着长足的吸引力和更大的发展潜力。
各县区差异化发展趋势加大
随着房地产市场调控的持续发力，惠州楼市发展平稳。然而，聚焦到各片区，城市发展基础面的不同也带来了差异化发展，尤其是在当前市场不断回归理性的背景下，不平衡的势头仍在加剧。
据惠州市统计局公布的《2019年1—9月惠州房地产投资销售情况》数据信息显示，尽管前三季度商品房销售面积1204.95万平方米，同比增长幅度仅为0.7%，但在各个县区市场则呈现出了不同的局面。
在商品房销售规模统计层面，惠州四个市区组团中，大亚湾和仲恺两个经济开发区（高新区）分别销售房源308.8万平方米、137.4万平方米，同比涨幅7.5%和38.6%；而惠城、惠阳不增反降，交易数分别为241万平方米、161.6万平方米，同比分别下跌11.9%、25.6%。县域市场同样如此，尽管惠东和博罗都以14%左右的增幅分别获得141.8万平方米和177.1万平方米的交易数，但龙门的交易数仅为37.4万平方米，下跌7.5%。
值得注意的是，该数据同时对外公示了前9月全市的投资和开工建设情况。
在房地产投资表现上，全市投资总额达到842.7亿元，同比去年的702亿元增幅达到了20%，其中又以惠城、惠阳和大亚湾最为突出，投资金额均超过140亿元（惠城最高达到183亿元），而增幅最高的为仲恺，106亿的投资额同比涨幅达到86.6%。
关注到商品房施工情况，8633万平方米的施工面积和1687万平方米的新开工面积均取得破两成的增值，与此同时，同期迎来455.2万平方米房源竣工同样实现了19.5%的涨幅。
对比同期的销售表现，行业投资的集聚，以及新开工和竣工房源面积的大幅增加直接带来了市场存量的增多。据市住建局统计的前三季度待售房源规模也达到了403.4万平方米，同比去年同期的365.3万平方米，增加面积39.1万平方米。
“结合目前的销售节奏，待售房源面积还算比较轻松，三四个月的去化周期，但细看各县区的表现则不尽然。”惠州中原地产资源策略中心总监叶晓燕介绍，在交易表现上，惠城、惠阳和大亚湾还是热区，很明显更能够得到市场的关注，销售压力也相对较小，但博罗、龙门等县域市场库存压力在增大，尤其是惠东和博罗，高推售尽管带来了销售数据的高涨，但带来的库存压力同样不容忽视。
叶晓燕同时指出，不单是在各个县区之间，聚焦于惠城或某一县区市场，金山湖、水口、小金口等不同片区之间，甚至不同的项目之间差异化的发展趋势越发明显。“关注到这一市场行情，如何更好地引导市场更健康有序发展，市场调控的不断自我调节和精准化施策引导变得关键。”她说道。
精准调控为市场注入发展活力
一方面，市场呼唤行业调控精细化。另一方面，调控的不断精准化和合理化也为市场注入了新活力。
“对比其他县区，我们龙门市场的特点很鲜明的，县城板块住房保刚需，南昆山永汉片区则属于开放式的养生度假需求，在调控引导就必须分类而治、一区一策，维护整个县域市场的平稳同时保持不同片区的发展活力。”龙门县房产管理局局长赵宇受访时介绍，根据需求的不同、产品属性的不同，以及客户群体的不同等统筹考虑，分设标准，这也能够使得调控的引导更加精准有效。
聚焦过往的调控进程，随着精准施策的不断延伸，类似的局面在惠城、仲恺、惠东、博罗等县区的市场表现变得明显。不同片区以差异化措施进行引导，进而有效推动整个区域市场的平稳健康发展。
当前，随着惠州建设国内一流城市进程的提速，赣深高铁、深惠城际不断取得新进展，以及金山新城、高铁北站新城等新区建设的加快，惠州正吸引着珠三角、乃至全国范围内的众多创新创业机构和人才入驻，同时也受到部分投资客的关注，均加剧了楼市供需的紧张局面。尤其是在部分城市核心区的优质楼盘项目，甚至长期以来逢新货推售便出现排队“哄抢”。
“从微观项目来看就是楼盘热销，但关注到整个市场就会发现，热销的仅为少数几个核心区的优质项目，而在城市其他组团片区的项目则仍面临着高额折扣也仍难出售的情形。”惠州楼市独立评论人、甲乙丙丁策划机构创始人余鹤皋指出，出现这样的局面实际上就是项目区分度和价格精准度不够的表现，因为城市核心区和周边楼盘项目间的价差不明显，核心区的价值没有得到充分体现，使得购房者集聚在少数几个楼盘置业，而周边项目则“门可罗雀”。
余鹤皋直言，这种局面将带来市场的不稳定因素，是目前市场不断出现房产中介叫卖“喝茶费”“选房费”的根源，也成为市场纠纷的多发区。他认为，政府的调控应该更精细化和精准化，不只是不同的大片区，对于不同地段的项目、不同品质的项目都应该细化思考，让入市的房源价格有高有低，让市民结合自身支付能力进行合理的选择，而非扎堆涌入某个楼盘买房。
关注当前市场调控施策方向，记者注意到，随着惠州市住建局不断推动调控因地制宜和因时制宜发展，市场定价机制正在不断变得灵活，也切实为新阶段的惠州房地产市场带来了发展活力。
今年年中以来，奥林匹克花园、星河丹堤、御水龙庭、金盛丽景花园等多个楼盘项目在推售新批次房源过程中，均出现了备案价格不同幅度的上扬。而富力惠林温泉、富盈公馆等项目则出现了一定幅度的下滑。新城金越江南、方圆东江月岛更是重回了几年前市场出现的“5字头”“6字头”。
与此同时，结合即时市场的销售表现，企业定价更加精准化。据市住建局信息交易版预售房源信息显示，位于上东平区域的金盛丽景花园，随着隆生大桥的开通，时隔四年再度推售，价格突破13000元/平方米，备受各方关注，但经历市场滞销和打折推售后，近日领取预售证的新批次房源备案价格已出现明显的下降，单价降幅在500元/平方米左右。
余鹤皋对此表示，通过不同区域定价的精准化、合理化，让优质产品获得认可将有效引导企业提质发展。对于企业而言，在当前更加灵活和精细化的调控机制下，比项目备案价格更为实际的是，能否卖得出去。
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惠州市房地产行业自律促进委员会成立
行业探索联合惩戒机制，不守约企业将被清理出市场
南方日报讯（记者/张峰）“维护市场的健康发展，政府调控施策只是一种引导，最根本的还是要靠企业自身合力，一起参与进来。”在既有的调控周期，面对惠州楼市的发展，市住建局党组书记、局长严戈科曾如是表示。随着日前惠州市房地产行业自律促进委员会的正式成立，严戈科期待的政府引导、企业诚信自律经营的市场体系有望实现。
13日，在市住建局指导下，惠州市房地产业协会、市房地产中介行业协会发起成立的惠州市房地产行业自律促进委员会成立。与会开发企业现场签署了《惠州市房地产行业自律公约》，承诺规范自身行为，诚信经营。与此同时，自律促进委员会专家库也同时组建，朱文中、杨择郡等48名来自于房地产行业、银行、媒体和律师等行业资深人士被选聘为专家库成员。
聚焦该行业自律委员会的筹建，惠州市住建局相关科室负责人认为是大势所趋。该负责人介绍，随着房地产市场调控的深入发展，当前的市场在宏观层面上表现稳定，但关注到微观的市场行情，无论是销售环节、中介行为，还是社区治理等方面，纠纷和投诉仍然非常明显，这也更加需要企业完善自身的行为，规范经营和诚信经营，共同来构建更加平稳有序的市场。
据市住建局统计，仅今年1—10月，全市涉及房地产领域投诉纠纷宗数有655宗，与整体投诉量相比，占比35.7%，这也意味着行业自律需求的迫切。
如何引导企业规范行为，化解行业纠纷？在成立大会上，该自律促进委员会发布了惠州房地产行业首个自律规范《惠州市房地产行业自律公约》，佳兆业集团、方正房地产等20家行业企业现场签署公约，约定规范自身经营行为。据悉，该公约后续签署工作将进一步开展，直至覆盖全行业企业。
值得注意的是，随着行业自律规范公约的签署，约定的规范行为将成为惠州房地产业企业必须遵守的行业准则。针对后续企业违反公约行为的出现，自律委员会可按照企业违规情节轻重作出警告、行业内通报批评、公开曝光、并向有关部门通报等惩戒措施。同时还将探索行业性约束和惩戒机制，真正将不守约的企业清理出惠州市场。
严戈科直言，行业自律促进委员会的成立是惠州房地产行业的大事情，也是行业信用体系的有效探索。希望该委员会做好市场的平衡器、调节器，促进行业自律标准的建立，有效化解行业投诉纠纷。
“市场的稳定发展不只是政府的事情，更是行业每一家从业者要全力维护的事情，只有健康平稳的市场才是有前途和有发展的市场。”严戈科认为，每一个房地产从业者都应该发自内心维护市场有序发展，推动行业的可持续发展，共同营造更加公平的市场环境。
观察眼
价格监制的意义在于构建价格体系引导市民理性选择
回顾惠州房地产市场调控历程，经历了最初的“严政”快刀斩乱麻，到不断自我调节优化，再到当前良好的基础面，各项举措的延续和深化切实带动着市场平稳健康发展。
可以看到，无论是房产企业，还是从业者、购房市民，都从心底里认可调控的动态相随和长效相伴。调控已然成为市场各方主体应对市场作出选择的前提，这也是目前市场最根本的基础面。今天，笔者将结合各方最关注的市场价格来谈一谈。
首先关注到价格形成机制。
时间拨回3年前，楼盘项目房源的价格基本由市场买卖双方议价而定，企业为了保持价格变动的灵活性，通常将房源价格备高，但在销售过程中则视情况而定。这也就是通常所说的“高备低售”。从理论上来说，尽管在价格备案环节不够精确，但最终的市场交易价格仍是买卖双方协商的市场定价。
随着楼市走高，市场供需发生反转，房源供不应求。在既有的价格高备机制下，楼盘价格出现了“一日一价”的攀升局面，引发了购房市场的恐慌，成为最显著的几个引发市场震荡的因素之一。
在这一背景下，2016年10月6日惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》启动新一轮楼市调控后，当月14日，惠州市发展和改革局、惠州市房产管理局迅速联合发布《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》要求严格价格监制机制，开发企业不得低于备案价10%销售。随后的价格监制指引则进一步明确了楼盘定价的参考规则。
聚焦过去几年的市场调控历程会发现，严格的价格监制机制迅速带来了市场调控的成果，市场波动频繁的楼价行情得到迅速稳固，市场迅速实现了价格稳定。但与此同时，随着市场发展的推进，调控成果的巩固，以及新阶段市场供需状况的转变，非常时期的价格形成机制也备受行业质疑，认为“一刀切”的举措并不利于新阶段市场的提质发展。
再关注到市场调控的进展，去年下半年以来，投资客退潮，购房需求越发理性，市场调控边际效应不断显现。新周期的惠州市场在供需表现上也发生了根本性的改变，既有调控周期里不断出现的供不应求局面逐渐反转，市场供给房源规模要大于需求规模，市场再现库存危机，而大量企业为加速销售也陆续推出“低首付”“折扣”等购房优惠。
然而，尽管部分企业楼盘陆续推出购房优惠策略，但部分位于城市核心区的几个楼盘则仍然长期存在着局部供不应求的局面。部分由房地产中介机构发起的收取“喝茶费”“选房费”的行为不断出现在市场。
为何如此？笔者梳理市场调控过程，认为市场价格机制不够精准是主因。诚然，原有的价格监制机制确实推动着调控在供需失衡的市场里迅速取得成效，但在当前的市场里则显得滞后，未能更好地发挥其引导作用。
如何更好地发展？笔者认为定价机制应该更好地发挥引导作用。对于不同区域、地段，乃至不同品质的楼盘都应该实施差异化引导，从价格形成机制上突出差异性，更好地引导购房市民结合自身的支付能力选择合适的片区和合适的房源置业安居，而非扎堆集聚于少数几个楼盘，加剧市场的不稳定。
再聚焦到今年以来逐步出现的价格监制机制的变化，多个楼盘项目在推售房源过程中出现价格涨跌表现，很显然，惠州房地产业主管部门也意识到这一问题，并在不断谨慎施策完善。
笔者以为，这也是市场价格调控最大的意义，并非一味地压缩市场活力，而是引导市民选择合适自己的房子，真正构建起有选择、有层次、有优劣，满足不同层级购房需求的市场，而这，才是好市场。