江西省上饶市特检中心 宋 杰 熊柏根 胡小龙
提 要
本文作者针对目前商住楼电梯安全管理存在的多方面问题，如建设标准不明确、物业公司对电梯安全管理的投入不足、电梯管理和操作员队伍流动性大等，进行了有针对性的分析，提出了相应的对策建议。
随着我国城市经济建设的高速发展，全国各地的房地产业也处于快速发展时期，电梯拥有量持续增长。物业管理公司是代替房地产商进行房屋后续管理的服务公司，既是电梯的管理者，同时按《特种设备安全监察条例》规定，又是电梯的使用者，具有双重身份。商住楼电梯安全管理与房地产商、物业公司、用户等多种因素相关，是一项综合性工作。笔者结合多年实践，重点就如何提高其自身综合管理能力，特别是应急处理能力，理顺物业与电梯维保的关系，确保电梯安全运行谈几点粗浅的看法。
面临的主要问题
一是建设标准不明确。电梯的两个主参数（额定运行速度和额定载重量）是衡量电梯输送能力的关键指标，而在房地产建设的相关标准里并未明确楼层高度和电梯主参数之间的直接关系，导致一些房地产商为了单纯追求利润，在电梯选型上故意选用配置更低的电梯，给电梯留下安全隐患。
二是经济实力影响物业对电梯的安全投入。电梯的运行需要相应的费用（包括可能出现较大费用的备用金）支持，电梯的运行费用（电费、维保费、检验费等）在物业公司总支出的费用中的比重还是较高的。如果物业管理公司在运营不太景气或电梯出现较大故障需更换大的零部件时，甚至在支付电梯的其他费用时投入不足，电梯安全就要面临考验。
三是电梯管理和操作员队伍流动性大。物业管理公司所聘用的人员文化素质一般不高，岗位流动性较大，而各个生产厂家的电梯的结构特点各有不同，管理者或操作者需要一定时间来熟悉，电梯作业人员如岗位更换频繁，一旦电梯发生故障或出现危险运行，作业人员就很难保证能及时正确处理。
四是电梯配件质量、价格的不透明影响物业和维保的协作关系。目前，我国的电梯市场产能过剩，低价成为一些规模较小的厂家占领市场份额的主要促销手段，而超低的价格很难保证产品的质量。此外，各生产厂家的主要部件和安全部件通用性较差，造成电梯配件市场价格透明度不高，更换配件成了电梯维保单位的主要利润来源，也形成了电梯维保单位和物业管理公司之间矛盾的主要原因。
五是单栋楼盘的电梯安全隐患更大。最近几年我国的房地产几乎都是成片开发的，而在早期，许多单栋高层综合性商住楼一般出现在市中心附近。当时的物业管理一般都是由房地产商直接进行后续管理，这种楼盘的电梯由于使用时间较长，使用期间管理相对比较混乱，导致电梯本身的安全状况不容乐观。
六是县、乡（镇）楼盘的电梯安全不容忽视。县、乡（镇）的居民普遍接触电梯较晚，电梯安全使用维保知识有限。另外，电梯的维保单位一般都设在设区市（地级市）里，县、乡（镇）电梯的维保情况较差。
几点对策
一是修订标准。在国家颁布的建筑标准内，应根据楼房高度或楼层数即乘客流量对所选用的电梯主参数作出相应规定，甚至对于一些高层或超高层建筑规定所选用电梯的制造厂家也要有最低资质要求，还可以根据上海“
二是善于借力。物业管理公司与房地产开发公司从经营的规模来看，特别是资金投入方面是不能相比的。物业管理公司，特别是规模不是很大的物业公司，在楼盘管理上最好不要过早与开发商在经济上脱离关系，电梯的故障率在刚投入使用初期还是较高的，有可能的话可以与房地产开发商签订合同或协议，要求当入住率达到多少时，楼盘的管理才完全移交给物业管理公司，即物业管理公司可以借助房地产开发商雄厚的资金实力对楼盘进行后期管理。
三是稳定队伍。岗位流动是社会发展的必然趋势。物业管理公司对于需持证上岗的特种设备作业人员也应制定相应的岗位管理要求，特别是在岗位招聘时，就应与应聘者着重强调岗位特点，尽量保证电梯作业人员岗位的相对稳定性。对于管理多个楼盘的物业管理公司，应该按规定每个楼盘都必须配备相应的作业人员，或成立专门的电梯作业班组，及时应对和正确处理出现的电梯故障问题，避免电梯事故的发生。
四是严把准入关。我国现有的已具备电梯制造资质的电梯制造厂家的生产能力从数量上来说应该完全能满足电梯市场的要求，希望国家适当提高电梯制造的准入门槛，除了考虑节能降耗，更应该在电梯的安全性能、智能化方面强调设计创新。电梯配件生产厂家也应做到行业自律，特别是电梯型式试验机构，应严格把关，不让一件不合格的电梯部件流入市场。另外，建议设区的市及以上城市成立电梯行业协会，由行业协会牵头根据当地的经济状况制定电梯维保最低保证价格，以确保电梯维保的工作质量。
五是广开财源。单栋楼盘的电梯管理上确实有一定难度，主要还是经济问题，由于这种楼盘建设比较早，所处的地段离市中心较近，楼盘的广告效应还是比较好的，可以利用广告收入来贴补电梯运行和维保费用的开支，对于电梯安全状况确实不能满足使用要求的，物业管理公司和业主们还是要充分沟通，更换新电梯。
六是提高素质。对于县、乡（镇）电梯，由于电梯维保单位一般仅设在地级市及以上的城市，维保人员很难在电梯故障（或事故）发生的第一时间赶到现场，这段时间就需要物业管理公司的电梯管理或操作人员独立处理，从某种意义上来讲，对他们的要求比地级以上城市相同岗位的人员会更高一些。因此，物业管理公司的电梯相关作业人员在加强学习、提升素质的同时，取证考核也应严格把关。另外，相关部门应加大宣传力度，普及电梯安全知识。
总之，提高物业管理水平，充分履行职责，理顺物业与维保的关系，对降低我国电梯事故发生率具有举足轻重的作用。